Breaking News

Di mana apartemen terbaik untuk dibeli sebagai investasi?

Investor telah menjadi pendorong utama pasar perumahan yang bergerak diam. Baik profesional, yang memperoleh paket flat, dan individu, yang dibuat dengan rumah longgar dengan biaya rendah. Kedua pembeli berharap bahwa suatu hari properti tersebut akan dikutip jauh di atas apa yang mereka lakukan hari ini, tetapi sampai saat itu, sebagian besar melihat menyewa sebagai cara profitabilitas yang menarik.

Menurut Bank of Spain (BE), profitabilitas kotor untuk sewa rumah mencapai 4,6% pada tahun 2013 dan meningkat, pada saat yang sama ketika harga jual turun. Persentase keuntungan ini, yang jauh melebihi produk yang ditawarkan oleh bank, tidak luput dari perhatian investor swasta, yang telah meluncurkan akuisisi flat yang terjangkau untuk menyewanya.

Permintaan ini bahkan memenuhi pameran terbatas ini. “Ada banyak orang pelarut yang mencari flat murah di Madrid, biasanya untuk reformasi dan sekitar 80.000 euro, untuk mengeksploitasi mereka untuk disewakan. Saya memiliki daftar tunggu pembeli ini,” kata Fernando Iglesias, franchisee Tecnocasa di ibukota. “Yang kurang adalah real estat,” keluhnya.

“Saya punya daftar tunggu untuk membeli rumah murah ini. Apa yang tidak saya miliki adalah tawaran’

Iglesias berkomentar bahwa rumah-rumah yang memasuki penjualan seharga 60.000 euro, yang biasanya milik ahli waris, tidak lagi mempromosikannya. Bahkan membentang profitabilitas BE di salah satu daerah di mana ia bekerja, Paseo de Extremadura. “Saya telah menjual apartemen tiga kamar tidur di Paseo de los Olivos seharga 45.000 euro yang telah direnovasi pemiliknya seharga 7.000 dan telah menyewanya seharga 570 euro per bulan. Ini menghasilkan laba kotor tahunan sebesar 13% pada 52.000 euro,” katanya. Demikian juga, ia mengakui bahwa normal adalah pengembalian 7%.

Tergerak oleh profitabilitas dan ketidakpastian ekonomi ini, penabung telah melihat perumahan investasi yang aman dan menguntungkan. Meskipun ini tidak selalu terjadi. Tergantung pada kota dan daerah dan jenis properti, investasi bisa lebih atau kurang aman dan kurang lebih menguntungkan. Menurut para ahli yang dikonsultasikan oleh SU VIVIENDA, ada beberapa parameter yang berfungsi untuk mengidentifikasi mana investasi terbaik dalam skala kecil ini. Pertama-tama, faktor yang perlu dipertimbangkan adalah harga pembelian. Semakin rendah pengeluaran untuk pembelian, semakin besar profitabilitas yang bisa dihasilkannya. Remarking bisa, karena setiap investasi membawa risiko implisit. Dalam hal ini, bahaya terbesar adalah bahwa properti tidak disewa atau, jika disewa, bahwa itu adalah korban defaulters. Oleh karena itu, mungkin hal yang paling penting sebelum membeli flat adalah menilai potensinya di sektor leasing, volume permintaannya dan profil penggugatnya.

Dalam pengertian ini, franchisee Tecnocasa memuji daerahnya sebagai kantong ideal untuk melakukan investasi ini: “Carabanchel terhubung dengan baik dan dengan harga jual dan pendapatan sewa yang dapat diakses, yang memastikan penyewa”. Dan itu kontras dengan Villaverde, di mana, seperti yang dia tunjukkan, “meskipun memiliki flat yang lebih murah, dari 20.000 euro, dan dengan profitabilitas yang lebih tinggi apriori, itu tidak disewa dengan baik dan penyewa potensial memiliki kemungkinan ekonomi yang lebih sedikit, sehingga investor lebih terkena default “.

Apresiasi terhadap Iglesias ini tercermin dalam statistik. Menurut pengembalian sewa oleh distrik yang dihitung oleh suplemen ini dari harga pembelian dan sewa yang diterbitkan oleh Dewan Kota, Villaverde menawarkan profitabilitas tertinggi (6,34%), tetapi sebaliknya itu adalah salah satu kantong di mana dibutuhkan lebih lama untuk menyewa rumah (36 hari, jauh dari 21 Villa de Vallecas), menurut Alquiler Seguro, sebuah perusahaan yang mengkhususkan diri dalam intermediasi penyewaan. Investor, menyadari risiko distrik seperti Villaverde dan Usera, mengabaikan demarkasi ini. Aquiler Seguro memiliki persentase kontrak tertinggi di daerah kelas menengah seperti Ciudad Lineal (9,8%), Puente de Vallecas (9,4%), Tetuán (8,8%) dan Carabanchel (8,7%), sementara itu mencatat lebih sedikit dinamisme sektor ini pada kelas bawah dan atas, seperti Villaverde (2,79%) dan Retiro (2,62%), masing-masing.

“Apa pun yang merupakan produk eksklusif atau disalahgunakan adalah risiko.”

Berdasarkan realitas pasar ini, David Caraballo, direktur komersial Alquiler Seguro, menyarankan investor swasta untuk pergi ke daerah strata sosial menengah dan melarikan diri dari ekstrem. “Perumahan di distrik-distrik ini tidak memiliki sewa yang sangat tinggi, sehingga mereka memiliki lebih banyak kantong dan lebih mudah dipasarkan.” Ini mengadu Villaverde atau Usera – “daerah yang lebih tertekan” – melawan Chamartín atau Barrio Salamanca – “di mana akuisisi perumahan membutuhkan investasi besar”. “Apa pun yang merupakan produk eksklusif atau dianiaya mengambil risiko,” ia memperingatkan. Menurut Caraballo, investor salah untuk percaya bahwa membeli dengan harga yang sangat rendah akan memberinya profitabilitas yang lebih besar. “Bagaimana jika lantai tawar itu tidak mungkin disewa? Murah itu mahal,” katanya.

Waktu rata-rata yang diperlukan untuk menyewa flat adalah indikator lain yang meratifikasi teori anti-ekstremis. Sementara di Villaverde, Chamartín, Usera dan Salamanca, menjadi kenyataan yang sangat berbeda dari ibukota, komersialisasi memakan waktu 36-37 hari, di Villa de Vallecas istilah terpendek diberikan (21), jauh di bawah 45 dari Retiro. Caraballo menyoroti bahwa PAU baru di daerah menengah, seperti Ensanche de Vallecas, “menikmati permintaan besar yang tertarik dengan konstruksi baru dengan kolam renang dan garasi”. Dua dan tiga kamar tidur, yang paling banyak diminta

Selain area, investor harus melihat tipologi lantai. “Yang paling banyak disewa adalah mereka yang memiliki dua kamar tidur, yang sewanya mirip dengan yang memiliki satu kamar tidur, dan mereka yang memiliki tiga kamar tidur. Anda harus membuang mereka yang memiliki satu dan empat kamar,” kata Caraballo. 71,5% properti yang dikelola oleh Alquiler Seguro memiliki dua dan tiga kamar tidur.

Keterlambatan dalam pemasaran, betapapun kecilnya, menyebabkan hilangnya profitabilitas yang besar.

Dan itu adalah bahwa keterlambatan dalam pemasaran, betapapun kecilnya, memerlukan hilangnya profitabilitas yang besar. Investor juga cenderung salah dalam variabel ini. Caraballo memberi contoh: “Jika pemilik menetapkan pendapatan 550 euro per bulan dan 500 lainnya, yang pertama tidak harus mendapatkan lebih banyak. Cukup untuk yang kedua untuk menyewa sebulan sebelumnya sehingga yang lain membutuhkan 10 bulan untuk mendapatkan penghasilan yang sama.” “Anda harus menetapkan harga pasar atau lebih rendah untuk mulai membuat investasi menguntungkan sesegera mungkin,” sarannya.

Alfa Inmobilaria menawarkan sederet tips untuk mencari penghasilan yang tepat. Selain mengetahui harga properti serupa di daerah tersebut, mengacu pada metode PER (Price Earning Ratio), yang terdiri dari menghitung jumlah tahun sewa yang diperlukan untuk memulihkan investasi. Secara historis, angka ini telah mencapai 19,5 tahun. Artinya, jika Anda membeli flat seharga 100.000 euro, pendapatan tahunan Anda harus 5.128 euro (sekitar 430 euro per bulan), jumlah yang harus dibulatkan untuk menutupi biaya seperti pajak dan pemeliharaan.

Formula lain, menurut perusahaan ini, didasarkan pada profitabilitas kotor yang diterbitkan oleh BE. Jika hari ini tubuh ini menempatkannya di 4,6% dan Anda membeli flat 100.000 euro, harga sewa Anda harus 4.600 euro per tahun (sekitar 380 per bulan). Jesús Duque, wakil presiden Alfa Inmobiliaria, mengakui bahwa sewa ini murah jika dibandingkan dengan yang terlihat di pasar. Dan itu karena, menurutnya, “ada ketidakcocokan yang signifikan dalam properti murah sehubungan dengan sewa (mahal) mereka, yang menyebabkan pengembalian tinggi seperti itu.”

‘Satu operasi dalam tunggakan menghilangkan profitabilitas satu tahun’

Wakil presiden Alfa Inmobiliaria, seperti yang dikonsultasikan, memperingatkan bahwa investasi ini tidak semudah kelihatannya dan kurang jika Anda tidak memiliki bantuan profesional. “Tidak hanya cukup untuk mendapatkan produk dan area yang tepat, Anda juga harus berpikir bahwa sewa bisa turun atau penyewa dapat berhenti membayar. Setiap investasi melibatkan risiko,” katanya. Caraballo ingat bahwa default adalah momok besar dari investasi ini. “Satu operasi dengan tunggakan menghilangkan profitabilitas setahun,” ia memperingatkan. ‘Hantu’ kenakalan

Dengan kenakalan sewa yang meningkat, investor swasta harus memprioritaskan ketika memilih penyewa. Menurut Alquiler Seguro, hingga 30% penyewa yang mencari perumahan di kota-kota besar berisiko tidak membayar sewa. Meskipun tidak ada data yang dipilah oleh distrik di Madrid, para ahli berasumsi, “dengan logika murni”, bahwa tuan tanah di lingkungan kelas bawah, dan harga yang lebih terjangkau, lebih rentan terhadap default.

“Individu tidak harus tetap dalam profitabilitas saat ini.”

About jagoz

Check Also

Apa yang perlu Anda ketahui untuk membeli rumah kedua

Jika Anda tertarik untuk membeli rumah kedua, ini adalah aspek yang harus Anda perhitungkan. Biaya …

Leave a Reply

Your email address will not be published.