Tabel Excel yang akan memberi tahu Anda apakah Anda telah membeli rumah Anda yang mahal atau murah

Setiap hari lebih dari seribu rumah dijual di Spanyol. Dan justru setelah kontrak penjualan ditandatangani ketika keraguan menyerang baik mereka yang telah menjual rumah mereka dan mereka yang telah melakukan pembelian. “Apakah saya akan menjual terlalu murah?”, “Apakah saya akan membeli terlalu mahal?”, “Haruskah saya menaikkan harga sedikit lebih banyak?, “Haruskah saya meminta rabat yang lebih besar?”

Hampir tidak mungkin bagi salah satu pihak untuk benar-benar puas dengan jumlah yang diperoleh dengan penjualan atau dengan harga yang dibayarkan untuk properti, meskipun ada rumus matematika yang sangat sederhana yang dapat membantu kita tidur lebih damai. Formula yang melampaui apakah kita mampu membeli dan membayar rumah itu, dan itu memberi tahu kita apakah kita telah membeli atau menjual mahal atau murah dan, dalam kasus investasi, jika itu adalah operasi yang menguntungkan.

Bankinter, misalnya, telah merancang tabel menarik yang memungkinkan siapa pun untuk mengetahui harga yang adil dari sebuah rumah. Untuk elaborasinya, entitas memperhitungkan dua variabel. Profitabilitas kotor per sewa dan rasio pendapatan harga (PER). Tapi apa yang dimaksud dengan variabel-variabel ini? a) Profitabilitas kotor per sewa

Ini adalah persentase yang dihasilkan dari membagi uang tahunan yang kita dapatkan untuk rumah sewaan dengan harga jualnya. Jadi, misalnya, sebuah rumah yang disewa seharga 900 euro per bulan (10.800 euro per tahun) dan senilai 250.000 euro, dikatakan menawarkan pengembalian kotor sebesar 4,3% sesuai dengan formula ini:

(10.800 / 250.000) x 100 = 4,3% b) P/E

PER, di sisi lain, setara dengan berapa kali harga sewa terkandung dalam harga jual atau jumlah tahun yang dibutuhkan kita untuk membayar harga rumah dengan menyewa dalam kondisi saat ini. Ini adalah rasio yang diterima secara universal terhadap aset nilai seperti perusahaan, rumah, dll. Pada dasarnya ini adalah operasi terbalik, membagi harga jual dengan harga sewa.

Dengan demikian, melanjutkan dengan contoh sebelumnya, PER rumah itu akan menjadi 23,1 dan perhitungan di mana data itu akan tercapai adalah:

BoE berbicara tentang profitabilitas sewa kotor sebesar 4,6%, persentase yang berfungsi sebagai referensi untuk mengetahui apakah kita membeli murah atau mahal.

Sekarang, dalam kisaran berapa PER harus bergerak untuk mengetahui apakah kita telah melakukan pembelian atau investasi yang baik ?, atau apa yang seharusnya menjadi profitabilitas yang diperoleh? Untuk memberi kita gambaran, menurut Bank of Spain (BdE), profitabilitas kotor menyewa rumah di Spanyol pada akhir kuartal pertama 2016 adalah 4,6% – persentase yang menempatkan portal real estat idealis di 5,9% pada kuartal ketiga- jauh di atas 1,9% yang ditawarkan oleh obligasi 10 tahun Negara.

Persentase ini akan setara, menurut Bankinter, dengan rasio P / E 21,7 tahun atau yang sama, 260 bulan. Persentase itu dan data itu memberi kita referensi pertama untuk mengetahui apakah kita membeli mahal atau murah. Berdasarkan data tersebut, entitas ini telah menyiapkan tabel di mana ia menetapkan hubungan antara harga sewa dan harga beli sehingga angka-angka ini keluar.

Cukup membagi harga pembelian dengan harga sewa untuk mendapatkan PER ini: 260 bulan. Contoh praktis

Tapi, ketika membeli, bagaimana kita harus mempraktikkan semua konsep dan data ini untuk menghitung harga yang harus kita bayar untuk rumah?

Pertama-tama kita harus menemukan rumah yang ingin kita beli. Setelah kami menemukan rumah impian kami, langkah selanjutnya adalah mencari properti dengan karakteristik yang sama (lokasi, ukuran, usia …) tetapi itu untuk disewakan. Mari kita bayangkan bahwa rumah ini disewa seharga 800 euro. Jika kita mengalikan angka ini dengan 260 bulan (PER), kita akan mendapatkan bahwa harga jual rumah yang ingin kita beli harus sekitar 208.000 euro dalam kondisi pasar saat ini yang, pada gilirannya, mengandaikan profitabilitas 4,7%.

Pertama, Anda harus menemukan rumah yang ingin Anda beli dan kemudian mencari properti dengan karakteristik serupa yaitu untuk disewakan.

Jika niat kami, sebaliknya, adalah untuk membeli rumah sebagai investasi, PER membantu kami untuk mengetahui, misalnya, bahwa jika untuk rumah di mana kami tertarik mereka meminta kami untuk 180.000 euro, kami dapat mengenakan biaya sewa mendekati 700 euro atau apa yang sama, 8.400 euro per tahun (180.000 / 260 = 692). Pada harga ini, profitabilitas kotor per sewa akan mencapai 4,6%: (8.400 / 180.000) x 100. Persentase sesuai dengan data dari Bank of Spain.

Namun, jika kita melakukan pencarian dan menemukan bahwa sewa di daerah itu hampir tidak melebihi 500 euro (6.000 euro per tahun), kita harus memikirkan kembali operasi atau menuntut pengurangan harga. Dalam hal ini, sekitar 50.000 euro (500 x 260 = 130.000) untuk angka yang akan keluar. Karena, jika kita akhirnya harus menyewa pada 500 euro, profitabilitas akan berkurang secara signifikan menjadi 3,3% (6.000 / 180.000) x 100.

Dengan cara ini, setelah di atas meja dua dari tiga angka variabel (harga jual, harga sewa atau PER), yang ketiga dapat dihitung. Dan karena Bank of Spain menerbitkan setiap tiga bulan data profitabilitas kotor per sewa semua Spanyol, hanya perlu mengetahui data sewa atau penjualan yang andal untuk dapat menghitung perkiraan variabel lainnya.

Seperti halnya harga sewa dan penjualan yang berfluktuasi dan bervariasi dari waktu ke waktu, begitu juga P / E atau hasil dividen. Sehingga perlu dilakukan pemutakhiran perhitungan data ini untuk mengoptimalkan investasi. Di tengah gelembung real estat, PER sangat tinggi, sementara sekarang jauh lebih moderat. Tempat, garasi, kantor …

Perhitungan ini dapat diterapkan ketika membeli aset real estat lainnya seperti tempat komersial, garasi atau kantor. Bahkan, menurut data terbaru dari idealista, tempat komersial tetap menjadi investasi real estat paling menguntungkan saat ini di Spanyol, bahkan di atas perumahan.

Dengan cara ini, membeli tempat untuk menyewanya menawarkan pengembalian kotor 8,4%, dibandingkan dengan 7,5% tahun lalu. Di sisi lain, kantor yang ditawarkan pada kuartal ketiga 2016 pengembalian 7,4% (tahun lalu 6,8%) dan garasi tetap stabil di 4,6%. Pengembalian, semuanya, bahwa Bank of Spain tidak mengumpulkan, seperti halnya, misalnya, dengan perumahan, meskipun data yang ditawarkannya adalah rata-rata nasional.

Untuk memperbaiki lebih banyak dalam pembelian kami dan mencari referensi di tingkat yang lebih lokal, Anda juga dapat menggunakan informasi yang ditawarkan oleh dua portal real estat seperti idealista atau Fotocasa yang, meskipun mereka juga mengelola pengembalian rata-rata di tingkat nasional (masing-masing 5,9% dan 5,3%, secara signifikan di atas perhitungan Bank of Spain yang menangani 4,6%), mereka juga menawarkan data oleh komunitas dan ibu kota.

Misalnya, menurut Fotocasa, Catalonia, Murcia, Kepulauan Canary dan Madrid adalah Komunitas Otonom yang paling menguntungkan untuk membeli rumah dan memasangnya untuk disewakan. Dengan demikian, Catalonia menawarkan pengembalian 6,1% (dibandingkan dengan 5,4% pada tahun 2015), diikuti oleh Murcia (5,7% dibandingkan dengan 5,1% pada tahun 2015), Kepulauan Canary (5,6% dibandingkan dengan 5,5% pada tahun 2015) dan Madrid, yang menawarkan pengembalian 5,6% dibandingkan dengan 5,2% pada tahun 2015.

Di antara ibu kota Spanyol, di sisi lain dan menurut idealista, Lleida adalah salah satu yang paling menguntungkan, dengan 7,1%. Diikuti oleh Las Palmas de Gran Canaria (6,7%), Palma de Mallorca (6,7%), Huelva (6,5%) dan Alicante (6,3%). Profitabilitas di Barcelona adalah 5,7%, persis sama dengan di Madrid.

Sebaliknya, pengembalian terendah di Spanyol adalah yang diperoleh oleh pemilik rumah untuk disewakan di Ourense (3,7%), A Coruña (3,8%) dan San Sebastián (3,9%). Selanjutnya adalah Zamora (4,3%).

Originally posted 2022-03-03 02:48:35.

Related posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *